Tylu mieszkań nie wybudowano w Polsce od czasów Gierka. Po rekordowym 2022 r. czeka nas trudny okres w budownictwie

Gdy ostatnio polska mieszkaniówka osiągnęła tak rekordowy wynik roczny, do kin wchodził właśnie film Barei „Poszukiwany, poszukiwana”, zespół Queen świętował wydanie swojej pierwszej płyty, a za oceanem uroczyście otwierano świeżo wybudowane wieże World Trade Center. Osiągnięty w 2022 r. wynik – 238,6 tys. mieszkań i domów oddanych do użytkowania – jest bowiem najlepszym od 1973 r., czyli od czasów masowego stawiania bloków z wielkiej płyty za Edwarda Gierka (227,1 tys.). To także najlepszy wynik w całej historii III RP. Według GUS deweloperom i inwestorom indywidualnym udało się również pobić rekord z 2021 r. – do użytku na rynku pierwotnym oddano o 1,7 proc. więcej nieruchomości.

– Deweloperzy przekazali do eksploatacji 143,8 tys. mieszkań – o 1,3 proc. więcej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 91,0 tys. mieszkań, tj. o 3,2 proc. więcej – podał Główny Urząd Statystyczny.

W minionym roku największy ruch w budownictwie odnotowano w województwach:

• mazowieckim (43,1 tys. mieszkań oddanych do użytkowania),
• wielkopolskim (25,8 tys. mieszkań),
• małopolskim (23,8 tys. mieszkań).

Warto zauważyć, że ilekroć w danych GUS jest mowa o „mieszkaniach”, chodzi zarówno o mieszkania, jak i domy jednorodzinne, gdyż są one ujmowane w statystykach razem.

Tak dobry wynik może dziwić w sytuacji, gdy branża budowlana wprost mówi, iż ma za sobą najgorszy rok od lat 90., a długi deweloperów od miesięcy rosną, skłaniając część firm do zgłaszania się do przetargów dotyczących m.in. budowy dróg i chodników. Zagadkę łatwo jednak rozwiązać, jeśli wziąć pod uwagę fakt, że czas realizacji przeciętnej inwestycji mieszkaniowej to ok. 2 lata. Oznacza to, że rekordowy wynik z 2022 r. zawdzięczamy inwestycjom rozpoczętym ok. 2020 r., czyli w czasach budowlanej hossy. Tegoroczne liczby niewiele zatem mówią o obecnej sytuacji rynkowej, gdyż są pokłosiem działań podjętych kilka lat temu. Nadchodzące w 2023 r. załamanie w mieszkaniówce dobrze obrazują za to dane dotyczące budów, które rozpoczęto.

– W roku 2022 licząc ogółem ruszyła budowa nieco ponad 200 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, co oznacza regres w relacji rdr aż o 28 proc. Z tego sami deweloperzy uruchomili w ub. roku budowę zaledwie 115 tys. lokali, co daje wynik gorszy rok do roku o prawie jedną trzecią – wylicza Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Tak niewielka liczba mieszkań i domów w budowie to efekt świadomej strategii deweloperów, którzy ograniczają nowe inwestycje w odpowiedzi na bardzo słabą sprzedaż. Według danych Otodom.pl w 2022 r. na siedmiu największych rynkach w kraju deweloperzy sprzedali aż o 38 proc. mniej nieruchomości niż rok wcześniej, co wynikało głównie z niskiej dostępności kredytów hipotecznych. Co więcej, eksperci są zdania, że w 2023 r. sprzedaż mieszkań będzie szła jeszcze gorzej niż w ubiegłym roku, a więc deweloperzy zapewne postanowią dalej ograniczać nowe inwestycje. Jak ocenia Polski Związek Firm Deweloperskich, firmy mogą wystartować w tym roku z budową zaledwie 70–80 tys. mieszkań i domów. Pula lokali do wyboru dla klientów zauważalnie się więc skurczy (co odczujemy w pełni około 2024 r.).

– W mojej ocenie rynek pierwotny przez najbliższe dwa lata czeka wyhamowanie. Sprzedaż ustabilizuje się na dużo niższym poziomie niż dotychczas i w pierwszym okresie będzie musiała wchłonąć obecną nadwyżkę mieszkań. Najtrudniejsza sytuacja dotyczy gorszych lokalizacji i większych metraży, które nie będą dostępne dla docelowego mieszkańca, a jednocześnie nie są atrakcyjne dla nabywcy inwestycyjnego – ocenia Tomasz Delowski z Tętnowski Development.

Jak wspomniano, w danych GUS domy i mieszkania są ujmowane wspólnie, dlatego nie zawsze łatwo jest ocenić, co działo się w sektorze domów jednorodzinnych. Pewien obraz sytuacji dają jednak dane dotyczące pozwoleń na budowę. Jak się okazuje, w 2022 r. ich liczba spadła łącznie o 12,8 proc. Spośród wszystkich podmiotów na rynku inwestorzy indywidualni – budujący w praktyce niemal wyłącznie domy – uzyskali 89,5 tys. pozwoleń, czyli o 27,2 proc. mniej niż w 2021 r. To oznaka ogólnego hamowania rynku nieruchomości, ale też obaw Polaków związanych z budową domu w czasach wysokiej inflacji i silnych wahań cen materiałów budowlanych.

– Rosnące koszty materiałów budowlanych dotknęły szczególnie Kowalskich budujących domy metodą gospodarczą. Nagły wzrost cen spowodował, że dokończenie inwestycji po cenie założonej na etapie planowania jest dziś niemożliwe – zauważają eksperci PZFD. – Te czynniki (...) zmusiły [niektórych – przyp. red.] Polaków do sprzedaży domów jeszcze w trakcie budowy lub na chwilę przed ich zasiedleniem.

Warto jednak pamiętać, że suche dane statystyczne niewiele nam mówią o motywacjach inwestorów. Zapewne byli i tacy, którzy odłożyli budowę na później z innych powodów, np. w związku z zapowiedzianym na początek 2023 r. praktycznym zniesieniem obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę. Część osób mogła też uznać, że od budowy bardziej opłacać się będzie zakup domu, tym bardziej, że zdaniem specjalistów w tym roku jest szansa na to, że ich ceny spadną. Eksperci uważają też, że ten rok może być dla inwestorów lepszy niż poprzedni, gdyż można mieć nadzieję na spadek kosztów budowy domu.